Coraz droższe biura, a chętnych nie brakuje

Rosną opłaty czynszowe i eksploatacyjne, wydłużają się okresy najmu, a umowy podlegają coraz wyższej, corocznej indeksacji stawek. Mimo to biura na wszystkich rynkach w Polsce cieszą się nadal rekordowo dużym zainteresowaniem   

Obserwacja pogorszającej się koniunktury gospodarczej w kraju i na świecie mogłaby skłaniać do pesymistycznych prognoz dotyczących popytu na powierzchnią biurową. Dzieje się jednak odwrotnie. Zainteresowanie biurami w wysokim standardzie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach największych miast jest ogromne.

– Powierzchni w najlepszych obiektach systematycznie ubywa. Widoczny jest już wzrost bazowych stawek czynszowych, szczególnie w tych lokalizacjach, gdzie oferta jest bardzo mała, a popyt wśród najemców duży. Na razie wzrost cen wywoławczych jest niewielki, rzędu 0,25-0,75 EUR – mówi Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Wyższe koszty mediów przekładają się też na wzrost opłat eksploatacyjnych, które rok do roku skoczyły o jakieś 20-30 proc. Wynajmujący bardzo rzadko zgadzają się już w toku negocjacji na zapisy ograniczające maksymalny wzrost opłat eksploatacyjnych. Koszty rozliczane są corocznie w formule open book. Firmy mogą weryfikować ich wysokość – dodaje.

Mateusz Strzelecki przyznaje, że duże zainteresowanie wynajmem powierzchni, jakie mogliśmy obserwować w pierwszych kwartałach bieżącego roku utrzymuje się nadal, a nawet rośnie. – Prym wiedzie pod tym względem Warszawa, gdzie zaczyna brakować powierzchni w najlepszych budynkach. Inflacja i podwyżki cen mediów nie zrażają firm. Najemcy chcą zdążyć z kontraktacją powierzchni zanim rynek całkiem zwolni, a opcje się wyczerpią. Zmienia się również okres najmu. Teraz standardem w nowych obiektach stają się kontrakty na7 lat, a nie 5 lat, co podyktowane jest chęcią rozłożenia na dłuższy okres wysokich kosztów adaptacji powierzchni – informuje.

Duże biura przejmują mniejsi najemcy

Ekspert zwraca uwagę, że już w przyszłym roku będzie wyraźnie widoczny niedobór oferty na każdym, kluczowym rynku biurowym w Polsce. – Okazuje się, że wzrastające koszty wynajmu nie stanowią przeszkody dla firm, które nadal zawierają umowy na duże powierzchnie. Naturalnie, niektórzy najwięksi gracze rynkowi oddają też metry, bo mają problem z frekwencją pracowników, którzy wolą pracować zdalnie. Te biura natychmiast jednak konsumowane są przez mniejsze firmy, które wynajmują powierzchnie na krótszy okres, ale po jeszcze wyższych cenach, przenosząc często siedzibę pod lepszy adres. Możemy w związku z tym z kolei mówić o spadku średnich okresów najmu na rynkach regionalnych – wskazuje Mateusz Strzelecki.

Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz prognozuje, że brak powierzchni biurowych w centralnych lokalizacjach miast może być motywacją do powrotu do tańszych lokalizacji, jak na przykład warszawski Mokotów. – Służewieckie zagłębie biurowe może wrócić do łask. Sporo biurowców dysponuje tam powierzchniami w dobrym standardzie. Ich modernizacja i wykończenie niesie mniejsze koszty niż wykończenie biur w oddanych dopiero budynkach. Część instalacji i zabudowy można wykorzystać. Dzięki temu nakłady na fit-out są niższe niż w przypadku tworzenia przestrzeni do pracy od podstaw – zauważa. – Dla najemców ważne jest teraz także bezpieczeństwo pracy. Czas pandemii uczulił firmy na ten aspekt, który zazwyczaj omawiany jest obecnie w czasie negocjacji – dodaje.

Ukraińskie i białoruskie firmy zostają w Polsce

Przyznaje także, że na kształtowanie się sytuacji w sektorze biurowym widoczny już wpływ mają firmy przenoszące do Polski biznes zza naszej wschodniej granicy, przede wszystkim z Ukrainy i Białorusi. – Na przełomie marca i kwietnia, w największym boomie firmy ze Wschodu lokowały swoje biura w coworkingach, ponieważ powierzchnia była tam dostępna od zaraz i zapewniały elastyczność w zakresie długości najmu. Wiele z tych podmiotów zdecydowało się na utrzymywanie biznesu w Polsce i jego dalszy rozwój na naszym rynku. Teraz poszukują docelowych biur, które są bardziej przystosowane do ich potrzeb – mówi Emilia Legierska.

Pierwsza połowa tego roku przyniosła rekordowy popyt na powierzchnie biurowe w Warszawie. Do najemców trafiło prawie dwa razy więcej biur licząc rok do roku. Na rynkach regionalnych również zakontraktowane zostało największa ilość powierzchni w historii. Przełożyło się to na spadek wartości pustostanów.

Coraz mniej wolnych biur, coraz wyższe koszty wynajmu

Według danych Walter Herz, współczynnik powierzchni niewynajętych w Warszawie obniżył się od początku roku do poziomu 11,18 proc., w Krakowie do 12,50 proc., we Wrocławiu do 17 proc., w Trójmieście do 12,30 proc., a w Łodzi do 15,70 proc. Tylko w Katowicach wzrósł do ponad 16 proc. ze względu na oddanie do użytku znaczącej ilości powierzchni, m.in. w budynku KTW II (39,9 tys. mkw.).

Do największych biurowców ukończonych w tym roku w Polsce należą warszawski Forest Tower (51,5 tys. mkw.), SkySawa (22,8 tys. mkw.) i Intraco Prime (12,8 tys. mkw.),  wrocławski Midpoint71 (36,2 tys. mkw.), czy pierwszy etap The Park Kraków (11,7 tys. mkw.).

Doradcy Walter Herz są zgodni, że największym wyzwaniem, z jakimi uczestnicy rynku będą musieli się mierzyć w najbliższym czasie są rosnące koszty eksploatacji i utrzymania budynków oraz brak wolnej powierzchni w centrach miast.  

Hamulcem rozwoju dla sektora jest brak działek z centralnych lokalizacjach. Poza tym, wzrosły koszty uzyskania pieniądza na finansowanie projektów i inwestorzy mają trudności z oszacowaniem poziomu przyszłej inflacji i wzrostu cen materiałów oraz robocizny. Już w pandemii deweloperzy bali się inwestować i wiele projektów zostało wstrzymanych. Wydanych zostało też niewiele pozwoleń na budowę. Biorąc pod uwagę te czynniki, ilość inicjowanych inwestycji i wielkość popytu, należy spodziewać się deficytu biur w latach 2023-2025.  

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski. Od 10 lat firma świadczy w całym kraju kompleksowe i strategiczne usługi doradcze. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Zapewniają pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego.

Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym.

Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

Czytaj jak najwięcej

Najszybciej newsy trafią do Internetu. Zmiany w stanie prawnym lub projekty, które mają szansę wejść w życie, branżowe nowinki, informacje o nowych technologiach, produktach – portale internetowe są miejscem, gdzie na nie trafimy. Tak jak w przypadku niebranżowych mediów internetowych, mamy zagwarantowaną szybkość dostarczania informacji. Poszerzanie swojej wiedzy poprzez lekturę branżowej prasy, książek i stron internetowych wydaje się być oczywistą ścieżką samodzielnego rozwoju swojego życia zawodowego.

W zależności od naszych potrzeb, nastawienia, upodobań itp. warto sięgać po autorów, których styl pisania, charakter ujmowania tematu nam się podobają i po prostu do nas przemawia. Nie ma potrzeby zmuszać się do czytania czegoś, co nam się zwyczajnie nie podoba. Wszak lektura ma nam sprawiać satysfakcję i przyjemność, a nie tylko dostarczać wiedzy.

Słowo pisane to nieoceniony sposób na rozpowszechnianie informacji. Pamięć ludzka jest ulotna, o czym często przekonujemy się aż za dobrze. Dzięki lekturze zyskujemy dostęp do informacji, do których możemy się praktycznie w każdej chwili odwołać i potraktować je jako swoisty pewnik, także w sytuacjach spornych czy przy wyjaśnianiu nieścisłości. Tego komfortu nie mamy w przypadku sięgania po informacje przekazane drogą ustną, które są uważane za mniej wiarygodne. Większe zaufanie do zanotowanych informacji kosztem tych powiedzianych i usłyszanych to efekt uboczny rewolucji Gutenberga.

Czytanie jest czynnością angażującą nasz mózg – można to tak w skrócie ująć, bez wchodzenia nadmiernie w medyczne szczegóły. „Muszę przemyśleć to co przeczytałem/przeczytałam” – często w ten sposób podsumowujemy lekturę (chyba, że była ona dla nas bardzo nieangażująca na poziomie intelektualnym, emocjonalnym, nie dostarczyła nam żadnych nowych informacji itp.). Dzięki czytaniu wpadniemy na nowe pomysły, kreatywne sposoby rozwiązania problemów, nowe ujęcia starego i dobrze znanego tematu. Opisany przez autora case study może stać się inspiracją do wykorzystania przez analogię pewnych rozwiązań w nowym kontekście. Osobną kwestię, choć wartą wspomnienia, stanowią teksty, które nie są inspiracją w sensie zawodowych, a przede wszystkim w zakresie samorozwoju. Z doświadczenia mogę napisać, że świetnie w tej kwestii sprawdzają się biografie znanych ludzi, których osiągnięcia lub ścieżka życia z jakiegoś powodu budzą nasz podziw czy po prostu zainteresowanie. Recepty na sukces od A do Z na skalę Billa Gatesa w takiej biografii raczej znajdziemy (zresztą wtedy cena takiej książki była inna), ale coś, co może pchnąć nasze myślenie o swojej działalności, zachęcić do odejścia z pracy na etacie i założenia własnej firmy, przemodelowania swojej oferty, wpłynięcia na sposób komunikowania się z klientami itp. Możliwości jest tu naprawdę sporo i warto je wykorzystać. Funkcję inspiracji może pełnić biografia nie tylko kogoś z naszej branży, do tego celu potrafią się też nadawać nieźle życiorysy artystów, którzy zazwyczaj w życiu nie mieli lekko.

Dzięki czytaniu czasopism możliwe jest poszerzenie posiadanej przez siebie wiedzy. W obecnych czasach gazety i czasopisma mają bardzo zróżnicowaną tematykę, dlatego z całą pewnością każdy człowiek znajdzie coś, co będzie mu w pełni odpowiadało.

Dzięki czytaniu czasopism istnieje możliwość odwoływania się do wcześniej przeczytanych tekstów, co ma bardzo duże znaczenie dla wielu osób. Źródła wiedzy są bardzo ważne, ponieważ dzięki nim człowiek może się rozwijać oraz poznawać nowe dla siebie rzeczy. Odwoływanie się do przeczytanych tekstów ma szczególne znaczenie w przypadku dzieci oraz młodzieży. Te grupy dopiero poznają świat i zasady, które w nim panują. Dlatego odwoływanie się do przeczytanych tekstów kultury jest bardzo istotne. Gazetki dla dzieci i czasopisma dla młodzieży sprawdzą się w tym przypadku najlepiej, dlatego warto umożliwić dzieciom oraz młodzieży zapoznawanie się z nimi oraz czytanie.

Zarówno gazetki dla dzieci, jak i czasopisma dla młodzieży mogą w odpowiedni sposób zainspirować młodego człowieka do działania. Jest to bardzo istotny aspekt czytania czasopism, dlatego powinno się na niego zwrócić szczególną uwagę. Czytanie w skuteczny sposób angażuje mózg do pracy i skłania do myślenia nad przeczytaną treścią. Dlatego warto zapoznawać się z literaturą z różnych źródeł, a także czasopismami, które mają dość szeroką tematykę. Dzięki dokonaniu wyboru odpowiednich dla siebie pozycji człowiek z całą pewnością będzie bardziej zachęcony do działania.

Gazety i czasopisma bez wątpienia umożliwiają zdobycie nowej wiedzy orz pogłębienie wiedzy, którą się już posiada. Dodatkowo dzięki nim można również bardzo zyskać na profesjonalizmie, co w przypadku niektórych osób ma dość duże znaczenie. Szczególnie interesujące jest czytanie czasopism, w których znajdują się artykuły autorytetów z danej branży.

Najszybciej newsy trafią do Internetu. Zmiany w stanie prawnym lub projekty, które mają szansę wejść w życie, branżowe nowinki, informacje o nowych technologiach, produktach – portale internetowe są miejscem, gdzie na nie trafimy. Tak jak w przypadku niebranżowych mediów internetowych, mamy zagwarantowaną szybkość dostarczania informacji. Poszerzanie swojej wiedzy poprzez lekturę branżowej prasy, książek i stron internetowych wydaje się być oczywistą ścieżką samodzielnego rozwoju swojego życia zawodowego.

W zależności od naszych potrzeb, nastawienia, upodobań itp. warto sięgać po autorów, których styl pisania, charakter ujmowania tematu nam się podobają i po prostu do nas przemawia. Nie ma potrzeby zmuszać się do czytania czegoś, co nam się zwyczajnie nie podoba. Wszak lektura ma nam sprawiać satysfakcję i przyjemność, a nie tylko dostarczać wiedzy.

Słowo pisane to nieoceniony sposób na rozpowszechnianie informacji. Pamięć ludzka jest ulotna, o czym często przekonujemy się aż za dobrze. Dzięki lekturze zyskujemy dostęp do informacji, do których możemy się praktycznie w każdej chwili odwołać i potraktować je jako swoisty pewnik, także w sytuacjach spornych czy przy wyjaśnianiu nieścisłości. Tego komfortu nie mamy w przypadku sięgania po informacje przekazane drogą ustną, które są uważane za mniej wiarygodne. Większe zaufanie do zanotowanych informacji kosztem tych powiedzianych i usłyszanych to efekt uboczny rewolucji Gutenberga.

Czytanie jest czynnością angażującą nasz mózg – można to tak w skrócie ująć, bez wchodzenia nadmiernie w medyczne szczegóły. „Muszę przemyśleć to co przeczytałem/przeczytałam” – często w ten sposób podsumowujemy lekturę (chyba, że była ona dla nas bardzo nieangażująca na poziomie intelektualnym, emocjonalnym, nie dostarczyła nam żadnych nowych informacji itp.). Dzięki czytaniu wpadniemy na nowe pomysły, kreatywne sposoby rozwiązania problemów, nowe ujęcia starego i dobrze znanego tematu. Opisany przez autora case study może stać się inspiracją do wykorzystania przez analogię pewnych rozwiązań w nowym kontekście. Osobną kwestię, choć wartą wspomnienia, stanowią teksty, które nie są inspiracją w sensie zawodowych, a przede wszystkim w zakresie samorozwoju. Z doświadczenia mogę napisać, że świetnie w tej kwestii sprawdzają się biografie znanych ludzi, których osiągnięcia lub ścieżka życia z jakiegoś powodu budzą nasz podziw czy po prostu zainteresowanie. Recepty na sukces od A do Z na skalę Billa Gatesa w takiej biografii raczej znajdziemy (zresztą wtedy cena takiej książki była inna), ale coś, co może pchnąć nasze myślenie o swojej działalności, zachęcić do odejścia z pracy na etacie i założenia własnej firmy, przemodelowania swojej oferty, wpłynięcia na sposób komunikowania się z klientami itp. Możliwości jest tu naprawdę sporo i warto je wykorzystać. Funkcję inspiracji może pełnić biografia nie tylko kogoś z naszej branży, do tego celu potrafią się też nadawać nieźle życiorysy artystów, którzy zazwyczaj w życiu nie mieli lekko.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Previous post Towarowa Towers z prestiżową nagrodą European Property Award
Next post Wielkowiejski Targ w Galerii Bronowice
Close

Redakcja

redakcja@najutro24.pl